Mimari Süreçler ve Yapı Ruhsatı Alınması

Geçmişten bu yana insanlar yaşadıkları ve çalıştıkları estetik, sağlam ve fonksiyonel yapılara önem vermişlerdir. Bu nedenle estetik, sağlamlık ve işlevsellik mimarlığın üç ana unsurudur. Dünyada ve ülkemizde bugüne kadar estetik mimariyle, aynı zamanda üç farklı unsuru bir arada barındıran sağlam ve işlevsel yapısıyla yüzlerce yapı inşa edilmiştir. Peki bu binaların kullanıma açılabilmesi için hangi aşamalardan geçtiklerini bilmek ister misiniz ? Bugünkü yazımızda sizler için ele alacağımız konular; mimari proje nedir, aşamaları nelerdir, mimarlar nasıl süreci yürütür ve yönetir ve son olarak da yapı ruhsat izni nasıl alınır. MİMARİ PROJE Başarıya ulaşmak isteyen mimarlar, mimarlığın 3 temel unsuru olan estetik kaygı, yapı sağlamlığı, yapı işlevselliğini kendi bilgi ve becerileriyle birleştirmelidir. Bütün bu öznelerle başlayan tasarım süreci, mimari projelerin ilk adımıdır. Öncelikle şunu bilmekte fayda vardır, bir mimar malesef ki hiçbir zaman tamamen müşterinin veya kendisinin hayal ettiği yapıyı tasarlayamamaktadır. Bağlı olunan yönetmelikler ve resmi işlemler istemsizce yapı tasarımını büyük oranda etkilemektedir. Bu nedenle biz mimarlar tasarıma önce gerekli verileri toplayarak başlarız. Sonrasında da projeyi, müşteri istekleri doğrultusunda revizyonlar yaparak son haline getiririz ve mimari projenin belediye tarafından onaylanması anlamına gelen Ön Onay İzni alınır. Bu süreç içerisindeki başlıkları tek tek inceleyelim. NASIL BAŞLARIZ ?

Mimar ile iş sözleşmenizin onaylanması itibari ile ilk iş olarak gerekli evraklar resmi kurumlardan müşteri tarafından toplanır ve mimara iletilir. Veya mimara vekalet verilen durumlarda mimar, müşterisi için bu evrakları gerekli kurumlardan temin edebilir. Toplanan evraklardan bazıları şu şekildedir; İmar Çapı: Yapının yapılacağı arsa bilgilerini ana hatlarıyla gösteren belgelerdir. Bu belge arsanın bağlı olduğu belediye tarafından verilir ve arsanın metrekaresini, yapılacak yapının taban oturum alanını, toplam inşaat alanını ve izin verilen maksimum kat yüksekliği gibi bilgileri içerir. Tapu Kayıt Sureti: Tapunuzda yazan Ada, Parsel ve m² gibi arsa bilgilerini gösteren bir kopya gibi düşünebiliriz. Bu belge de tabi ki Tapu Kadastro Kurumlarından temin edilir. Yol Kotu Tutanağı: Arsanın bağlı olduğu yolun ve kaldırımların yüksekliklerini gösteren belgelerdir. Yapınızın subasman kotu bu kayıtlara göre belirlenir. Plankote: Yapının yapılacağı arsanın topografik durumu ile, arsa sınırı ve diğer tüm detaylara sahip haritalardır. Harita Mühendisleri tarafından verilir. Ölçü Krokisi: Parselinizin komşu parseller ile ilişkisini, ölçü değerlerini gösteren krokilerdir. LIHKAP adı verilen lisanslı kurumlar tarafından verilir. Aplikasyon Krokisi: Kadastrolar tarafından hazırlanan bu belgeler, arsanın zemindeki köşe noktalarını göstermektedir.

TASARIM SÜRECİ

Tüm bu evraklar ve toplanan bilgilerden sonra, müşterinin de istekleri dinlenerek mimarlar etüd şeklinde bir proje çalışır. Çap'ta yer alan bilgilere ve yönetmeliklere uygun oluşturulan yerleşim planı ile ilk kritik alınmak üzere müşteri ile bir araya gelinir. Mimar konuşulan revizyonları yapar ve proje ilerletilir.

KONSEPT PROJE

Eskiz ve tasarım aşamasından sonra perspektif ve teknik çizimler yapılır. Eskiz çizimleri ile geliştirilen projenin onaylanmasından sonra Avan Proje hazırlanmalıdır.

İşverenin talepleri ve yapının kurulacağı arsa hakkında detaylı bilgi alındıktan sonra arsanın büyüklüğüne göre krokiler çizilir. Daha sonra kesit ve görünüş çizimleri yapılır. Bu çizimler yapılırken çevresel faktörler göz önüne alınır ve ortamın genel estetiği ve mimari özellikleri dikkate alınır. Avan Proje, yukarıda bahsedilen tasarım fikirlerinin kağıt üzerinde işverene sunulmasıdır. Avan projenin onaylanmasının ardından bir sonraki aşama “Kesin Proje” aşamasıdır.

KESİN PROJE

Kesin proje ölçekleri yapının büyüklüğüne göre farklılık gösterse de çizimlerde genellikle 1/50 veya 1/100 ölçekler tercih edilmektedir. Kesin Proje bölümünde, avan projenin sunulmasından sonra ortaya çıkan talepler değerlendirilir ve avan proje son kez revizyonlara tabi tutulur ve kesin proje oluşturulur. Projenin kesinleşmesi anlamına gelen bu aşamada projede, mimari teknik çizimler yani kat planları, kesitler, görünüşler, merdiven, ıslak hacim ve sistem detayları, yönetmeliğe göre yangın kaçış planları, mahallerin alanlarını gösteren emsal tablosu, otopark, sığınak ve ağaç hesapları, harfiyat planı, aplikasyon planı, otopark planı vb. gibi tablolar ve teknik çizimler yer alır.

ÖN ONAY BAŞVURUSU

Hazırlanan mimari projenin çıktısı ile birlikte belediyenin ön onay için istediği evraklar bir araya getirilerek arsanın bağlı olduğu belediyeye ön onay için başvuru yapılır. Projenin büyüklüğüne göre proje hazırlama süresi değişse de, belediyelerin onay süreci için verdiği süre ön onay projeleri için 30 gündür.

ÖN ONAYIN ALINMASI

Tebrikler ! Mimari projeniz onaylandı ! Bu aşamadan sonra mimari proje üzerinde herhangi bir değişiklik yapılamaz. Birde, belediyelerin ön onay istemelerinin asıl sebebi, statik, elektrik ve mekanik gibi diğer disiplinlerin çalışmalarını mimari proje üzerinde yapmalarından dolayı mimarinin değişmesi tüm süreci geri saran bir durum oluşturacaktır. Bu nedenle mimari proje diğerlerinden önce hazırlanır ve kesin proje haline getirilerek onaylanır. Ayrıca mimarlar taslak olarak da olsa, bir çakışma olmaması için, kesin projede kolon ve perde duvar yerlerini, ıslak hacim yerleşimlerini, sıhhı tesisat gerektiren vitrifiye ürün yerlerini ve çamaşır makinesi ve benzeri makinelerin yerlerini belirtirler. Ön onay imzası alan mimari proje bu ekiplere gönderilir ve tamamlanan elektrik projeleri, statik proje, mekanik proje ve zemin etüd raporu mimara iletilir. Eline geçen projeleri bir hataya veya çakışma olasılığına karşı mimar kontrol eder.

RUHSAT BAŞVURUSU

Kontrolü sağlanan projeler, belediyenin istediği sayı kadar çıktıları alınarak ve yine ruhsat başvurusu için gereken evraklar bir araya getirilerek, mimarınız veya siz belediyeye bu sefer yapı ruhsatı izni almak üzere başvurursunuz. Belediyelerin ruhsat proje için verdiği kontrol süresi genellikle 45 gün ile sınırlıdır. Belediyedeki imar birimleri projeyi tamamıyla kontrol ettikten sonra gerek duyarsa revize isteyebilir veya ruhsat izniniz onaylanır. Ruhsat izniniz onaylandıktan sonra mimarınız belediyeye imza atması için çağırılır. Dikkat: Mimarınızın bu aşamada imza atabilmesi için, bir şirket sahibi (vergi mükellefi) olma zorunluluğu vardır. Yani her tasarımcı mimar değildir. Şunu da belirtelim, sahip olduğunuz ruhsat projesi yapınız uygulanırken, uygulama ekipleri tarafından okunması içindir. Yani yapı, ruhsat projesine göre uygulanır. Tüm ölçüleri, detayları ve malzemeleri ile birlikte. Ruhsat onayı demek ise yapı inşaat izni demektir. Yani yapınızın uygulamasına artık başlayabilirsiniz.

Yazardan bir görüş ;

Günümüzde mimarların tam olarak ne iş yaptığını bilmeyen onlarca insan var. Veya daha da kötüsü mesleğimizi küçümseyenler var. ''Plan dediğin nedir ki alt tarafı iki çizgi'' diyerek süreci ufaltmaya çalışanlar vs. Biraz da mesleğimiz hakkında farkındalık oluşturma amacı ile bu yazıyı yazdım. Hiç bir meslek küçümsenmeyi hak etmez elbette. Umarız yazımız açıklayıcı olmuştur ve beğenmişsinizdir. Uygulama aşamasını adım adım anlatan makalemiz de çok yakında sizlerle olacak.